Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP. Đà Nẵng thời gian qua

Sau 15 năm trở thành thành phố trực thuộc TW, Thành phố Đà Nẵng đã vươn lên phát triển một cách mạnh mẽ, nhất là việc khai thác sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn lực từ đất đai, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Thị trường đất đai trong thời gian qua phát triển còn mang tính tự phát, kém minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung cầu về đất đai bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ đất, kích cầu ”ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt nhà đất đã diễn ra trong một số năm gần đây

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Vào thời điểm đầu năm 2005 thị trường BĐS nói chung và việc chuyển QSDĐ nói riêng trên địa bàn TP. Đà Nẵng hầu như đang bị “đóng băng”, để kích cầu thị trường BĐS, thành phố đã ban hành chủ trương cho phép chuyển đổi tên nhận QSDĐ; Triển khai thực hiện chủ trương này, hầu hết người dân đều đồng tình, ủng hộ và thực sự đã kích được “cầu” của thị trường BĐS. Việc chuyển đổi tên nhận QSDĐ rút ngắn được rất nhiều thời gian, thay vì trước đây người có đất sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất, lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người có đất sau đó Công chứng Hợp đồng chuyển QSDĐ, cơ quan thuế tính các khoản nghĩa vụ tài chính, hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận và chuyển QSDĐ mất thời gian ít nhất cũng phải là 50 ngày trong khi đó việc thực hiện thủ tục chuyển đổi tên và cấp giấy chứng nhận trực tiếp cho người nhận chuyển đổi tên với thời gian chỉ trong vòng chưa tới 10 ngày.

Việc thực hiện chủ trương chuyển đổi tên nhận QSDĐ thực sự đã góp phần tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất cho thành phố, bởi do các hộ giải tỏa được bố trí từ 2 đến 3 lô đất tái định cư thì theo chính sách của thành phố họ được nợ tiền sử dụng đất từ 1 đến 2 lô đất trong vòng 10 năm nhưng kể từ khi có chủ trương này thì các lô đất còn nợ tiền sử dụng đất đã được người nhận chuyển đổi tên nhận QSDĐ “nộp thay”; Thêm vào đó có những trường hợp được giao đất ở vị trí có giá trị tiền sử dụng đất cao hơn nhưng chưa đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất thì chuyển đổi tên cho người có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất và đi tìm cho mình vị trí đất có giá trị thấp hơn và từ giá trị chênh lệch đó (gọi là tiền bán Phiếu đất) họ cũng đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất cho chính lô đất của mình. 

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành thì việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản có công chứng hoặc chứng thực và phần thủ tục đăng ký hợp đồng, văn bản đã được công chứng, chứng thực tại Văn phòng đăng ký QSDĐ là quan hệ hành chính để Nhà nước thực hiện quản lý hồ sơ địa chính cho phù hợp với biến động do người sử dụng đất thực hiện các quyền. Tuy nhiên, qua khảo sát ý kiến của người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ và một số cán bộ có liên quan thì đa số đều thống nhất đề nghị nên có cải cách về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đang áp dụng như hiện nay mà cụ thể là việc chuyển nhượng QSDĐ hiện do 02 cơ quan cùng làm một công việc trùng lắp như nhau là không cần thiết, thay vì công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân phường, xã thì việc này nên giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký QSDĐ đảm nhiệm luôn, ngoài ra việc 02 cơ quan cùng làm trùng lắp một công việc thì khi có xảy ra sai sót thì thường đổ trách nhiệm cho nhau, thêm vào đó nếu giảm bớt một đầu mối tham gia vào quá trình giải quyết hồ sơ thì sẽ giảm được chi phí về thời gian và tiền của xã hội.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Theo số liệu khảo sát thì 72% số người được hỏi cho rằng trong các quyền của người sử dụng đất, thì quyền thế chấp là quan trọng nhất. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ trong thời gian qua trên địa thành phố đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn thành phố vẫn còn chưa đồng bộ, dẫn đến chồng chéo trong quá trình thực hiện, đó là:

- Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong những văn bản luật, theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nhưng theo quy định của Luật Công chứng thì đối tượng của hợp đồng, tài sản khi công chứng phải có thật.

- Theo quy định, một tài sản có thể được dùng bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, hồ sơ yêu cầu đăng ký phải có Giấy chứng nhận QSDĐ. Trong thực tế ngay từ khi thực hiện nghĩa vụ bảo đảm lần đầu thì các Giấy chứng nhận buộc phải giao bản chính, các ngân hàng thương mại giữ Giấy chứng nhận gốc, nên các bên trong giao dịch bảo đảm tiếp theo không thể đáp ứng điều kiện về hồ sơ yêu cầu đăng ký theo quy định nêu trên; do vậy, các giao dịch bảo đảm tiếp theo hầu như thể thực hiện được trên thực tế.

Tình hình thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường, từ khi trở thành thành phố trực thuộc TW đến nay, thành phố đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để triển khai hơn 1.300 dự án với tổng diện tích hơn 17.000ha, đã di dời giải toả trên 85.000 hộ dân; tổng số tiền thu từ đất hơn 20.000 tỷ đồng. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chính quyền thành phố đã thực hiện với nhiều chủ trương, chính sách hợp lý mang tính sáng tạo, phù hợp với thực tế của thành phố; thực hiện công khai, dân chủ, minh bạch trên cơ sở đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người dân. Nhờ thực hiện tốt các chính sách tổng hợp trong công tác tái định cư, nhất là tập trung cho chính sách giải quyết việc làm, ổn định chỗ ở, thực hiện chuyển đổi nghề cho một bộ phận lớn nông dân bị thu hồi đất; đảm bảo đời sống của người dân sau khi giải toả được nâng cao hơn trước..., đã thực sự tạo được sự đồng thuận cao trong đại đa số nhân dân.

Bên cạnh việc phát triển nhanh chóng cơ sở hạ tầng nhờ thực hiện tốt chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thị trường BĐS Đà Nẵng có vẻ là thị trường ăn nên làm ra, những con số thống kê ấn tượng những năm vừa qua cho thấy lượng nhà bán ra liên tục tăng lên và giá cả cũng không ngừng leo thang. Sự áp đảo của các doanh nghiệp BĐS cho thấy sự lên ngôi của ngành BĐS trong bộ mặt kinh tế của thành phố. Tuy nhiên, sự khởi sắc của ngành BĐS cũng mang lại lắm thách thức. Thống kê của Savills có lẽ sẽ làm cho các nhà kinh tế, nhà làm chính sách và các nhà lãnh đạo lo ngại, đó là trên 80% khách bất động sản đến từ Hà Nội và 13% đến từ TP, Hồ Chí Minh. Câu hỏi đặt ra là bao nhiêu % trong những khách mua sẽ thực sự sống ở đây? Câu trả lời mà nhiều người có thể đoán được là không đến 10%. Điều này có nghĩa là các khách mua ở đây chủ yếu là nhà đầu tư và khi lượng khách mua để đầu tư chiếm đến 90% thì dù muốn dù không vẫn có thể gọi họ là những nhà đầu cơ.

Kết luận: Thành phố Đà Nẵng đã khai thác sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn lực từ đất đai, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố được thực hiện khá thuận lợi, thông thoáng, là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã có vai trò tích cực góp phần hình thành và phát triển thị trường BĐS của thành phố một cách nhanh chóng và có hiệu quả. Công tác đăng ký QSDĐ, BĐS đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường BĐS, để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả thì thông tin đăng ký đất đai, BĐS phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua đã diễn ra khá sôi động, có những thời điểm “nóng – sốt” khiến cho thị trường BĐS của thành phố trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư từ nơi khác đến, một mặt đã góp phần làm cho bộ mặt đô thị Đà Nẵng đang trở thành đô thị kiểu mẫu của cả nước nhưng mặt khác thì sự khởi sắc của thị trường bất động sản như đã phân tích ở phần trên cũng mang lại lắm thách thức, khi chiếm một số lượng khá lớn là nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS (số lượng người có nhu cầu ở thực sự chỉ chiếm một tỷ lệ khá khiêm tốn), điều này cũng tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ cho thị trường BĐS của thành phố Đà Nẵng.

                                                                     Cổng thông tin đà nẵng - Nhà đất đà nẵng  - Nguyễn Quang Vinh

                                                                            Phó trưởng phòng Quản lý Đất đai

                                                                               Sở Tài nguyên và Môi trường